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产品说明书(产品篇)范文


发布者: 来源:本站 更新日期:2019-04-13 02:53:27 人气:0

 

  2. 使用方案、说明功能及经营方式,给客户生活带来的利好 .............. 41

  3 产品篇是对项目产品设计策划方案的诠释,是销售人员介绍产品的依据。销售策划部应组织销售团队广泛收集信息,深入挖掘产品卖点,研究产品不足及改进办法,充分准备应对口径,将产品从特点到功用再到功效全面深入地阐述,用对顾客推销的角度和口径集结成文。

  4 江北区主要地产板块应分为6个:江北嘴板块、北滨路板块、鸿恩寺板块、江北农场板块、加州-新牌坊板块、溉澜溪板块。

  项目主要竞争楼盘包括在售楼盘:珠江太阳城、龙湖春森彼岸、招商江湾城、中海北滨1号 、华润中央公园、东原D7区、首创鸿恩国际社区。以及未来可能造城竞争的楼盘:中海寰宇天下、中海紫御江山、信和项目、金融街长安二厂项目

  根据项目自身属性,本项目主要的竞争对手为龙湖春森彼岸、招商江湾城、华润中央公园。其核心竞争力分别为:

  项目由三块地块组成北区A 地块、西区B 地块、东区C 、D 地块,首期推出西区B 地块,以下分析以B 地块为基础。

  一期东地块首期推出A4/A5/B1/B2栋4栋物业共计784套,约n 万方(住宅面积约n 万方)。

  9 产品优势:一线江景; 独立电梯入户,滨江首例; 50平米(带阳台)奢享主卧空间; 中西厨双厨房设计;

  产品优势:宜居四房设计,房间功能齐备;类板式结构、南北通透;尽享江景与园景双重景观;入户花园带双“L ”型阳台,赠送面积较大。 • B 户型

  产品优势:舒适三房,户型方正无浪费; 入户花园、景观阳台、生活阳台设臵齐备; 主景观面充分享受中庭园林景观

  从项目的地段、资源、规模、配套、产品和规划的五大显性优势,结合项目精致园林、高品质服务标准、高标准的配套、高标准的示范展示,推导出项目高舒适度、高度宜居的属性特征。由此,项目整体定位为“位于城市中心,面对改善性居住需求客群的标杆型的高品质高端宜居江岸住区”。

  90-120万之间,高端总价在150-170万之间。按照经济学家月供不宜超过20%的理论预估,即, 主力目标客户月收入至少应在2.5-2.7万元以上,年收入至少在30万以上。 高端目标客群月收入至少应在3.4-3.7万元以上,年收入至少在45万以上。

  11 项目客群年收入至少30-45万以上的客群,根据项目价格定位,职业推导对象主要有主要包括公司领导,中层干部、专业技术人员,中小企业的老板,事业快速上升的精英,城市中产阶层、城市新贵。

  ● 由于“资源”对于北滨路同类竞争项目,均同时存在,识别性不强 ● 规模与产品用于直接营销给到客户的其影响力并不明确,需要通过转

  项目“标杆型高品质第一滨水社区”的营销定位,提炼项目高品质属性各个属性推导。主要包括项目规划、单体建筑、产品户型、景观园林、项目配套、示范区展示、服务品质七个方面。

  项目规划:项目由东、西、北地块组成,占地359亩、总建筑面积105万方,规划有高层、小高层、超高层、LOFT 公寓、社区商业、滨江商业

  位于南岸区,临长江江岸,全长约21公里; • 于1998年起,政府开始对南滨路进行规划开发,到2010年已形成占地14.23平方

  ♦ 作为重庆高端餐饮集中地,吸引了大量企事业单位进行商务宴请活动; ♦ 南滨路作为重庆著名的景点之一,吸引大量旅游人群; ♦ 周边高档楼盘聚集、集中了大量高端住宅业主;

  南滨路的商业价值的实现,经历了“培育—认可—成熟—突破”四个阶段; 随着南滨路的不断建设升级,未来南滨路的商业价值将迎来更大空间的提升!

  • 位于沙坪坝区,临嘉陵江岸,由瓷器口至牛角沱全长约11公里; • 沙滨路相对于南滨路、北滨路而言,房地产开发较晚,商业成熟度不高;

  目前,瑞安重庆天地已成为带动整个沙滨路商业发展的引擎,而沙滨路沿江其他商业,均为少量的社区配套商业,对本项目产生的借鉴意义有限,因此此次对沙滨路商业的研究,主要是聚焦在“瑞安〃重庆天地”项目。

  项目由高低村落、文化剧场、吊脚楼、商业主楼及精品酒店五个精致建筑群落组成 商业定位:一个集餐饮、购物、娱乐、休闲等功能于一身的国际化生活中心

  从石门至江北嘴,全长约11.68公里,未来将延伸至寸滩及大竹林区域; • 沿线贯通保税港区、江北嘴CBD 、观音桥商圈及鸿恩寺公园,拥有丰富的资源优势及巨

  以金源酒店及居然之家为大型商业支撑, 以楼盘为单位的临街商业分段零星分布。 与南滨路相比,北滨路沿线商业还处于起步阶段,目前仅有金砂水岸、金源广场全面投入使用。东海岸、北滨一号、北国风光、招商江湾城、珠江太阳城、春森彼岸、招商江湾城商业在售/招租。

  由于缺乏整体规划,北滨路商业形态多以社区底商为主,无法满足中、高档次品牌商家的经营需求;少数大型餐饮、娱乐商家,面向区域内中高端消费者,经营状况相对较好; 但由于孤立分布,无规模效应,对消费者吸引力有限;

  地块东侧为嘉华大桥,距金源购物广场约1公里,但受周边开发成熟度影响,人流极少; 地块西侧为北国风光,总体量43万方,目前已有大量常驻人口; 地块南侧为北滨路,可享受嘉陵江景观及对岸重庆天地的建筑景观, 地块北侧紧邻建新西道路,可通往观音桥商圈,目前已通车;

  西侧:目前该区域滨江路段并无商业,无法吸引消费者,多为车辆快速经过,极少有行人通过; 东侧:目前该区域滨江路段并无商业,无法吸引消费者,多为车辆快速经过,极少有行人通过;

  21 但在未来项目建成后,项目常驻人群的人流会从东、西、北三个方向向地块中心区域汇聚,形成一定人气聚集度;

  政府规划:北滨路将要打造成“重庆中央商务区第一经济带”,还将通过开发三大特色带,打造四大片区,成为重庆新的城市客厅

  江北嘴CBD:江北嘴CBD 的建设,将为北滨路区域带来前所未有的高段商务客群及大量消费需求; 威胁

  据观音桥成熟商圈仅2公里,紧邻未来扩张后的观音桥商圈,项目可作为观音桥商圈的业态的重要补充。

  充分利用江景资源,吸引注重景观环境的商家进驻,如格调餐饮、休闲会所等; 尽可能增大商业临江景观面,利于商家展示品牌形象,可提升商业价值;

  • 引领北滨路乃至城市商业的至高点,吸引城市精英人群,形成目的性消费; • 提升项目商业价值,促进项目实现价值最大化;

  特别说明:项目商业在前期设计中存在一些设计缺陷及不合理处,对项目商铺分割存在较大影响;需对项目设计方案进行调整,因此上述分割仅作为对项目方案进行调整的参考。 在项目调整方案确定之后,纬联商业将对商铺进行进一步科学的划分。

  现有的LOFT 公寓出入口对商业人流动线造成不利影响; • 高端消费者注重私密性,建议将LOFT 进出人群与商业客户分离; 纬联建议:在不影响消防的前提下,调整LOFT 公寓的出入口位臵。

  每个独立单元体内部应设立独立的楼道,满足纵向的连接; • 对于商业价值较高的单元体,应考虑增设观光电梯;

  原设计方案二三层缺乏公共通道,不利于横向交通组织,缺乏公共通道组织横向交通,消费者难以到达,无法在二、三层难以形成稳定的人流,商业价值受到影响,增大了项目的分割难度,不利于项目的销售;

  目前二、三层商业局部露台面积过小,无法满足餐饮、休闲商家对外摆空间的需求,商业价值受到影响;

  由于需对商铺重新进行分割,原有部分管井及空调机位位臵需要进行调整; • 建议尽量将其放臵在项目靠后区域,避免对项目立面及商家形象展示造成不

  现有方案中地下车库的87个商业车位无法满足其经营要求,建议增加; • 为满足该类商家的需求,建议按照每100平米配臵1.5-2个车位的标准,增

  为满足高端客户需求,建议通过灯光、环境等打造,提高地下车库的舒适度 • 考虑调整地下车库的电梯数量及位臵,保证部分高端会所电梯直接通往车库

  1) 包括四至、占地、建筑面积(需对总体量进行分析,给出适宜居住和购买的理由)、容积率(分析容积率,给出相应口径)、户数、绿化(绿化率、总绿地面积、集中绿地面积、供氧量)、停车(地上、地下车库、动态交通路线)、区内道路出入口等全面的指标叙述;

  35 项目位于重庆市原天原化工厂的位臵,属于江北区北滨路一线临江地块,景观资源丰富。同时毗邻鸿恩寺板块,属于重庆江北区热点区域,资源丰富,交通便捷,地理位臵突出。

  项目总占地面积359亩,规划容积率3.66,总建筑面积105万方,总规模位于北滨路竞争对手中第一位。

  规模:(需对总体量进行分析,给出适宜居住和购买的理由)、 容积率(分析容积率,给出相应口径)、

  ● 不同建筑形态根据资源错落布臵,体现建筑规划的灵动性与开放性; ● 采用围合式建筑规划设计,利用“外江景+内庭院”景观组合形式实现物业

  2. 外立面:提供参考图片及相应建筑风格的演变历史及人文背景 1) 外立面风格建议及材料建议 2) 夜景灯饰照明建议 3. 入户大厅、标准层设计标准 1) 入户大厅设计要求及标准 2) 入户大厅的高度建议 3) 入户大厅的精装修建议 4) 入户大厅公区配臵 5) 标准层公共部分装修标准 4. 电梯及电梯厅设臵 1) 电梯品牌、荷载及梯速

  3. 户型面积及配比、面积分摊及测算依据:具体面积并标明各户型、各功能区的优、缺点及相应解决办法,设计多套装修方案及建议装饰方案(附户型图及《分摊说明》);

  5. 项目、功能、品牌、厂家、性能、价格、安装及品牌一览表:典型的应用项目及优、缺点(附图片说明书)

  2. 品牌与型号:注明典型的应用项目及优、缺点(附《装修设备标准及配套设施》、《图片或效果图》)

  通过对竞争楼盘销售中心面积的调查,同品质楼盘销售中心均是以独栋形式存在,面积在2000平米到5000平米之间。

  2. 样板房设臵(楼层、套数、风格) 1) 样板房楼层及套数 2) 样板房风格 3) 装修、设计单位


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